가능한한 빠른 시일 안에 해야 할 것들
크레딧 점검
캐쉬로 집을 사는것이 아니고 융자를 통해 집을 살 마음이 있다면, 가장 먼저 해야 하는 일이 크레딧 내용을 살펴 보는 것이다. Credit Report에 생각지 못했던 문제들이 뜨는 경우가 상당히 많다. 문제가 있는 경우 교정하려면 시간이 걸린다. annualcreditreport.com 과 같은 곳에서 직접 뽑아 볼 수도 있긴 하지만, 은행에 제출할 수 있는 형식의 리포트가 아니다. 크레딧은 융자 전문가나 은행을 통해 한번은 꼭 뽑아 봐야 한다. 어디서 시작해야 할지 막연하다면 우리와 같은 에이전트나 융자 전문가를 찾는 일을 먼저 해야 할 것이다.
잔고 증명을 위한 준비
융자를 받기 위해 잔고 증명을 해야 한다.
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Downpayment
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+ Closing Cost (집 구매 비용: 집 가격의 약 1.5-3%)
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+ Reserve (비상 자금: 약 2-6개월치의 고정 생활비, 은행과 융자 조건마다 달라져.)
를 합친 금액이 2달동안 은행/보험 등의 개인 구좌에 있었다는 것을 융자를 해주는 은행에 보여 줄 수 있어야 한다. 은행에서는 2달의 평균 잔고를 보기 때문에, 마지막날 채워 넣는것은 소용없다. 만약 자산이 여기 저기 흩어져 있다면, 미리 한 곳으로 모아 정리를 해 놓는 것도 집을 사기 위해 필요한 준비가 될 수 있다.
융자 상담 & Pre-Approval Letter
융자는 은행에서 직접 할 수 도 있고, 융자 브로우커의 도움을 받을 수도 있다. 믿을 만한 융자 전문가를 만나는 것도 주택 구매의 중요한 과제중 하나다.
융자 전문가들은 바이어의 재정 상태를 확인해 보고 (크레딧, 자산, 수입, 등) 어떤 조건에서 얼마까지의 집을 살 수 있는지 계산해 준다. 이 내용을 담은 편지를 Pre-Approval Letter 라고 하는데, 관례적으로, 이 편지를오퍼와 함께 셀러에게 보내게 되어 있다. 그리고 원래는 우리와 같은 부동산 에이전트를 만날때 이러한 Pre-Approval Letter를 지참해서 보여 주는 것이 원칙이다.
현실적으로 이러한 “숙제”들을 완전히 마친 상태에서 부동산 에이전트를 만나는 바이어들이 그렇게 많지는 않다. 융자 준비 돕는 것도 우리는 중요한 부동산 업무의 일부로 생각한다.
집 찾기 (Home Search) 와 오퍼 (Offer)
주택 매물 검색
요즘 대부분의 바이어는 부동산 에이전트를 만나기 전에 인터넷으로 매물 검색을 시작한다. 시스템을 좀 알면 훨씬 효율적인 검색을 할 수 있다.
부동산 에이전트 정하기
좋은 부동산 에이전트를 만나는 것은 성공적인 주택 구매의 가장 중요한 열쇠라고 믿는다.
집 보기
집을 보러 가기 전, 많은 미국 에이전트들은 앞으로 일정한 기간동안은 나를 통해서만 집을 사야 한다는 Buyer-Broker Agreement에 서명을 받기도 한다. 그런 보장 없이 바이어를 위해서 그렇게 열심히 일한다는 것이 그들에게는 굉장히 이상한 일이다. 그렇게 서로에게 밀착되어, 서로에게 각자의 의무를 다한다. 우리의 경우는 이런 싸인은 하지 않고 여집들을 보며 오퍼를 넣을 경우 그 집에 한해서만 싸인을 한다. 고객을 위해 최선의 노력하는 만큼, 고객들도 의리를 지켜 주기를 바라는 마음은 똑같다.
오퍼 (Offer) 작성
마음에 드는 집이 나오면, 에이전트의 도움을 받아 오퍼를 작성한다. 여기서는 집의 객관적인 시세를 파악하는 것이 가장 중요한 작업이다. 시세를 파악하는 작업은 에이전트에게만 맡기지 말고 능동적으로 관심을 갖고 참여하는 것이 좋다. Pre-Approval Letter등 바이어가 융자에 대한 자신감을 보여 줄 수 있는 몇가지 재정적인 정보를 첨부해야 하는데, 이것도 오퍼의 일부라고 생각하면 된다.
에스크로가 들어기기 바로 전후
(=계약이 성사되기 바로 전후)
계약금 (Initial Deposit)
계약금은 보통 오퍼 가격의 5% 정도를 한다. 계약 이행 기간 중에는 에스크로에서 보관하다가, 나중에 다운페이먼트 일부로 쓰인다. 계약이 성사되고 에스크로를 열면 3 Business Day안에 계약금을 Check으로 써서 에스크로에 보내게 되어 있다. 특별한 요구사항이 없는한 에스크로는 Check을 바로 은행에 입금한다. 은행에 충분한 잔고가 있는지 미리 확인해야 한다.
은행에 융자에 필요한 각종 개인 재정 정보 및 서류들 준비/제출
은행이나 융자 브로우커의 지침을 따르면 된다.
에스크로 진행중 (=계약 이행 기간 중)
에스크로 관련 서류 작성 및 서명 (보통 10일 안에)
Escrow Instruction은 주택 매매 계약서의 중요한 내용과 에스크로 회사의 기본 방침을 정리해 놓은 문서. 그 외에 Statement of Information, Preliminary Change of Ownership등의 여러가지 문서를 에스크로에서 받게 된다. 필요한 내용을 기입해야 하는 서류도 있고, 서명만 해서 보내는 서류도 있다.
Disclosure 검토와 서명 (보통 1-2주 안에)
셀러가 그 집에 대한 여러가지 정보를 가르쳐 주는 Disclosure들을 검토하고 싸인해서 셀러에게 돌려 보내야 한다. 각 기관에서 나오는 보고서들도 마찬가지로 검토해보고 싸인해야 한다. (NHD, Association Documents, Preliminary Title Report… 등) Disclosure는 워낙 복잡하기 때문에 부동산 에이전트의 도움이 꼭 필요한 부분이다.
인스펙션 및 수리 요청 (보통 10일 안에)
전문 인스펙터를 고용해 집의 상태를 조사한 후, 부동산 에이전트의 도움을 받아, 셀러에게 수리 요청 목록을 보낼 수 있다.
감정–Appraisal (보통 2주일 안에)
감정이 제대로 나왔는지 확인한다. 여기서 주의 할 점은 감정비 (주택인 경우, 보통 $400 정도, 새 집은 더 비싸.) 와 인스펙션 비용 (보통 일반적인 크기의 집인 경우 $400-650선)은 선불이라는 점이다. 문제가 있어서 집을 안 사게 되어도 이 비용만큼은 환불받지 못한다.
융자 진행 상황 모니터링
융자 브로우커나 은행과도 긴밀한 의사소통이 계속 이루어져야 한다. 융자 진행 상황을 부동산 에이전트도 잘 알고 있어야 한다. 융자 업무와 부동산 업무가 따로 놀면 문제가 생기기 쉽다. 보통 노련한 부동산 에이전트는 이러한 부분도 알아서 하겠지만, 바이어가 중간에서 다리 역할을 해야 할 때도 있다.
융자 진행 중 주의 할 점들
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융자를 받을 때는 “상식”을 버리고 은행의 지침을 따른다.
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융자 브로우커/은행와 항상 분명한 의사소통을 한다.
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융자 브로우커/은행의 말에 귀를 기울인다.
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다시 강조!! 융자 브로우커/은행의 말에 귀를 기울인다.
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조금이라도 애매한 상황이다 싶으면 은행과 상의한다.
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애매하지 않다 싶어도 왠만하면 은행과 상의한다.
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은행에 돈을 넣고 뺄때는 꼭 융자 브로우커/은행과 상의한다. (왠만하면 돈이 어떤 모양으로든 움직이지 않는 것이 좋다.)
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Bank Account를 바꾸지 않는다.
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Credit Inquiry (Credit을 뽑아보는 것)를 자제한다.
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Credit Card를 많이 쓰지 않는다.
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Closing 을 위해 모아 놓은 돈을 쓰지 않는다.
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자동차나 비싼 가구를 사지 않는다.
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직업을 바꾸거나 비즈니스를 시작하지 않는다.
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아무에게도 보증 (Co-sign)을 서주지 않는다.
에스크로 끝나기 며칠 전
주택/콘도 보험 가입 (보통 Contingency 없애고, 주택 구매가 확실해 진 시점에서)
은행에서 Funding을 해 주기 전에, 바이어가 집 보험을 들었는지 확인한다. 잊고 있다가 마지막 순간에 서둘러 하게 되기 쉬운 일이다. 콘도나 타운홈은 건물 자체 보험은 관리비 안에 포함되어 있다. 하지만, 건물 안의 보험은 따로 들어야 한다. Condo, Walls-In, HO6 Insurance등 여러가지로 불리고 집 내부의 문제를 커버하는 보험이다. Condo Insurance는 이제 많은 은행에서 융자 조건으로 의무화시키고 있다.
Final Walk-Thru (집 상태 최종 점검)
에스크로 기간 중에 집에 문제가 있었는지, 고쳐주기로 한 것들은 잘 고쳐 놓았는지 확인하는 시간이다. 셀러가 있다면, 그 집에 대한 여러가지 질문들을 할 수 있는 좋은 기회다. 각종 스위치들은 어떻게 작동하는지, 정원의 나무들은 어떻게 관리해 왔는지, 특별히 조심스럽게 사용해야 하는 부분들은 없는지, Blueprint나 Wiring Diagram 같은 것들이 혹시 있는지, 등등에 대해서 물어 볼 수 있다.
Cashier’s Check 만들기 (또는 Wire Transfer)
최종 융자 서류를 싸인하러 갈때, 에스크로를 끝내기 위해 필요한 비용을 Cashier’s Check으로 만들어 에스크로 회사에 갖다 주어야 한다. Cashier’s Check은 은행에서 약간의 수수료를 받고 ($5-10정도) 만들어 준다. 이때 필요한 액수는
Downpayment + Closing Cost (구매비용) – Initial Deposit (계약금)
예상 구매 비용 확인
에스크로 종결하기 전, 계약 이행기간 중 발생한 모든 비용을 나열한 목록을 볼 수 있다. 바이어측에서 특별한 요구 안하면 로운닥 싸인할 때 보게 될 것이다. 에스크로 오피서에게 미리 보여달라고 요구할 수도 있다. 혹시 실수는 없는지, 과대하게 부과한 항목은 없는지 확인하고 필요하다면 수정을 요구할 수 있다.
최종 융자 서류 (Loan Document, 줄여서 “로운닥”이라 부름) 서명
보통 에스크로 회사에 가서 한다. 1-2시간까지 걸릴 수 있다. 부부는 혼자 이름으로 집을 사는 경우에도, 함께 가야 한다. 위에서 말한 Cashier’s Check (또는 Wire Transfer), 2개의 Identification Card (운전 면허증, 학생증, Credit Card 등등) 을 가지고 가야 한다.
Utility 신청
여기까지 오면 집을 사는 것이 거의 확실하기 때문에 수도, 전기, Gas등의 Utility 서비스 신청을 시작한다. 바이어가 이제 집 주인으로서 하게 되는 첫번째 일이다.